용어 정의

재개발(주택정비형) 정보몽땅 ↗
노후·불량건축물이 해당 지역 건축물 수의 60% 이상이고, 면적 1만㎡ 이상인 지역 중 다음 중 하나에 해당하는 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업.

① 과소필지 40% 이상
② 주택접도율 40% 이하
③ 호수밀도 60 이상
④ 노후건축물 연면적 합계가 전체 연면적의 60% 이상
근거: 도시정비법 제2조제2호나목 · 영 별표1 제2호 · 서울시 조례 제6조제1항제2·3호
가로주택정비 정보몽땅 ↗
노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하는 사업.

① 6m 이상 도로로 둘러싸인 1만3천㎡ 미만 가로구역
② 노후·불량건축물 수가 전체의 2/3 이상
③ 기존주택 10호(단독) · 20세대(공동) 이상
근거: 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 · 동법 시행령 제3·17~19·23·32·33·40·48조
모아주택·모아타운 정보몽땅 ↗
모아주택은 이웃한 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위(1,500㎡ 이상)로 공동 개발하는 소규모주택정비사업. 가로주택정비·자율주택정비·소규모재건축·소규모재개발 중 한 형태로 시행.

모아타운은 모아주택이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내 지역을 하나로 묶어 관리하는 상위 계획 단위(법적 명칭: 소규모주택정비 관리지역). 모아타운이 마스터플랜, 모아주택이 그 안의 개별 사업구역.

① 추진위원회 승인·관리처분계획인가 생략 → 조합설립 → 사업시행계획인가 직행
② 정비기반시설(도로·공원·주차장)과 공동이용시설을 관리계획에서 통합 배치
근거: 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 · 서울시 모아주택·모아타운 정책
지역주택 정보몽땅 ↗
무주택자 또는 85㎡ 이하 1채 소유자가 조합을 설립하여 사업대상지 토지를 확보하고, 등록사업자와 공동으로 주택(아파트)을 건설하는 사업.

조합원 자격: 서울·인천·경기 6개월 이상 거주, 조합설립인가 신청일~입주가능일까지 무주택 또는 85㎡ 이하 1채 소유 세대주
근거: 주택법
주거환경개선(정비형)
도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 다음 방법으로 시행하는 주거환경개선사업.

① 수용방식: 정비구역 전부·일부를 수용하여 주택 건설 후 공급
② 환지방식: 환지로 공급
③ 관리처분방식: 관리처분계획에 따라 주택·부대시설 건설·공급
근거: 도시 및 주거환경정비법 제2조제2호가목 · 제23조제1항 제2·3·4호
자연발생
외부의 계획적 개입 없이, 전쟁 피난민·농촌 이탈 인구가 도시 외곽 구릉지·산기슭의 유휴 국공유지를 자발적으로 무단 점유하며 형성된 무허가 정착지. 비정형 필지 구조와 지형에 순응하는 곡선형 골목이 특징이며, 원형 보존율이 높다.
공간 특성 비정형 필지, 곡선 골목, 지형 순응형 배치
형성 시기 주로 1950~60년대 (한국전쟁 이후 도시화 초기)
분류 근거 정착 경위 — 공공 이주 명령 없이 자발적 점유로 형성된 경우
출처: 서울시 무허가정착지 실태조사 보고서(2020) · 성주인 외, 「서울시 비닐하우스촌의 형성과 변천」(2015)
집단이주
서울시 주도의 도심 정비·개발 사업(청계천 복개, 영동 개발 등)으로 기존 판자촌·무허가촌 주민을 외곽 지정 부지에 강제·집단 이주시켜 형성된 정착지. 격자형 필지 구조가 공통적으로 나타나며, 공공이 부지를 지정한 흔적이 공간 구조에 남아 있다.
공간 특성 격자형 필지, 균일한 획지 크기, 계획적 동선
형성 시기 주로 1960~70년대 (도시정비 철거이주 집중기)
분류 근거 정착 경위 — 공공 명령·지원에 의한 집단 이주로 형성된 경우
출처: 서울시 무허가정착지 실태조사 보고서(2020) · 박은수, 「서울 강북지역 집단이주촌 연구」· SBS 2025.05(백사마을 이주 경위)
신발생
1970년대 이후 강남 개발·재개발 사업으로 발생한 2차 철거이주민, 또는 경제적 취약 계층이 도시 외곽 그린벨트·공원·국유지에 비닐하우스·조립식 구조물을 설치하여 새롭게 형성한 정착지. 기존 자연발생·집단이주 유형보다 늦게 생성되었으며, 구조물의 임시성이 높다.
공간 특성 비닐하우스·컨테이너 구조 밀집, 공원·도로 용지 점유
형성 시기 주로 1980년대 이후 (강남 개발·올림픽 전후 재정착)
분류 근거 정착 경위 — 1970년대 이후 2차 철거 혹은 개인 점유로 새롭게 발생한 경우
출처: 서울시 무허가정착지 실태조사 보고서(2020) · 성주인 외, 「서울시 비닐하우스촌의 형성과 변천」(2015) · 논문 11(장지동 화훼마을 형성과 변천)
개발 방식
재개발(주택정비형)
가로주택정비
지역주택
주거환경개선(정비형)
형성 유형
자연발생
집단이주
신발생
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